Tulumaksukohustus oma kinnisvara müümisel
Maad, maja või korterit müües või vahetades tekib kindlasti küsimus – kas saadud kasult tuleb maksta tulumaksu ning kui jah, siis kuidas ja millal kasu deklareerida ning kuidas arvestatakse maksusummat.
Mis on kinnisasi ja mis on vallasasi
Kinnisasi on maapinna piiritletud osa ehk maatükk, mille olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad (ehitised, kasvav mets, muud taimed, koristamata vili), mis maaga kokku moodustavad eraldi kinnistud. Asi, mis ei ole kinnisasi, on vallasasi.
Maksustamisele kuuluva kasu arvestamine
Vara müügist või vahetamisest saadud tulust võib enne tulumaksuga maksustamist maha arvata maksumaksja poolt tehtud vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Kui dokumentaalne tõendus puudub, siis maksustamisel tehtud kulutust arvesse võtta ei saa.
Näide
Isik soetas 2004. aastal korteri 625 864 krooni eest (soetusmaksumus) ning müüb selle 2011. aastal 60 000 euroga (müügihind). Korterit ei kasutatud alalise või peamise elukohana. Müügiga otseselt seotud kulusid (vara hindamine, müügilepinguga seotud kulud vms) on 3000 euro ulatuses, mille võib tulust maha arvata. Enne korteri müüki tehtud korrashoiukulud, kokku summas 500 eurot, ei kuulu mahaarvamisele, vaatamata sellele, et tehtud kulude kohta on dokumendid olemas. Tuludeklaratsioonis tuleb soetamismaksumus vahetuskursiga ümber arvutada eurodesse: 625 864 : 15,6466 = 40 000. Tulumaksuga maksustatav kasu korteri müügist arvestatakse järgnevalt:
60 000 – 40 000 – 3000 = 17 000 eurot.
Tulumaksumäär 2011. aastal on 21%, millest tulumaksusumma saadakse järgnevalt:
17 000 x 0,21 = 3570 eurot.
MÜÜGIHIND – SOETUSMAKSUMUS – MÜÜGIGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU
Näide
Isik soetas aastate eest 2-toalise korteri maksumusega 55 000 eurot (ümberarvutatud eurodesse), mida ta ei kasutanud oma alalise elukohana, vaid üüris välja. Nüüd teeb ta vahetustehingu ja vahetab oma 2-toalise korteri 3-toalise korteri vastu. Mõlema korteri turuhind vahetuse, st tehingu tegemise ajal on 90 000 eurot. Vahetuslepingu sõlmimisega seotud kulud koos riigilõivu ja notari tasudega on 340 eurot.
Tulumaksuga maksustatav kasu korteri vahetusest on 90 000 – 55 000 – 340 = 34 660 eurot. Isik sai vahetuse tulemusena maksustamisele kuuluvat kasu 34 660 eurot. Tulumaksumäär on 2011. aastal 21% ning saadud kasult tuleb maksta tulumaksu 34 660 x 0,21 = 7278,60 eurot.
Selle näite puhul tuleb arvestada, et vahetuslepingule kohaldatakse müügilepingu kohta käivaid sätteid ja mõlemad lepingupooled on üheaegselt nii müüjaks kui ostjaks. Üldjuhul on vahetatavate esemete hind võrdne.
VAHETUSE TEEL VASTU SAADUD VARA TURUHIND – VAHETATAVA VARA SOETUSMAKSUMUS – VAHETAMISEGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU
Tulumaksuvabad vara võõrandamise tehingud
Kuigi vara võõrandamisest saadud kasu üldreeglina maksustatakse, on siiski mõned erandid, mille puhul vara võõrandamise või omandamisega seotud tehingud on tulumaksuvabad.
Tulumaksuvabastus puudutab järgmisi tehinguid:
1. alalise või peamise elukohana kasutatud vara võõrandamist;
2. ostueesõigusega erastatud vara võõrandamist;
3. õigustatud subjektile omandireformi käigus tagastatud vara võõrandamist;
4. suvila või aiamaja võõrandamist;
5. pärandvara vastuvõtmist;
6. vara tagasi saamist omandireformi käigus;
7. isiklikus tarbimises oleva vallasasja võõrandamist;
8. sundvõõrandamistasu ja hüvitisi sundvõõrandamisel.
Alaline või peamine elukoht
Tulumaksuga ei maksustata vara võõrandamisest saadud kasu, kui isik võõrandas kuni võõrandamiseni alalise või peamise elukohana kasutatava: kinnisasja, mille oluliseks osaks või korteriomandi või korteriomandi hoonestusõiguse esemeks on eluruum, või ehitise või korteri kui vallasasja, või elamu- või hooneühistu liikmena elamu- või hooneühistule kuuluvas elamus asuva korteri.
Siinkohal on oluline mõiste „alaline või peamine elukoht”, mille sisu aga seadused täpselt ei määratle, seega on alalise või peamise elukoha kindlaks tegemine iga maksuvabastuse juhtumi puhul fakti tõestamise küsimus.
Kuna alalise või peamise elukoha võõrandamine on tulumaksuvaba, siis ei ole maksuvabastuse rakendamisel tähtis, kuidas eluruum on omandatud – kas päritud, kingitud, ostetud, tagastatud või ostueesõigusega erastatud.
Kui maksumaksja võõrandab kahe aasta jooksul rohkem kui ühe alalise või peamise elukoha, rakendatakse maksuvabastust vaid esimese võõrandamise suhtes. See kehtib alates 2011. aasta tulu deklareerimisest ning sellele eelnevate aastate elukoha võõrandamisele seadusemuudatusel tagasiulatuvat mõju ei ole.
Kui müüakse kaks elukohta vähem kui kahe aasta jooksul, on ajaliselt esimene tehing maksuvaba ning teine tehing maksustatakse. Kaheaastast tehingute vahelist aega loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.
Näide
Isik müüs 2011. aasta jaanuaris korteri, mida ta kasutas oma alalise elukohana. Notariaalne ostu-müügi leping sõlmiti 23. jaanuaril 2011. a. Sellekohane kanne kinnistusraamatusse on tehtud 26. jaanuaril 2011. a. Isik müüb uue elukoha 2013. aasta jaanuaris. Notariaalne ostu-müügi leping sõlmiti 20. jaanuaril 2013. a. Kanne kinnistusraamatusse on tehtud 23. jaanuaril 2013. a. Teine elukoht on müüdud vähem kui kaks aastat esimese elukoha müügist arvates, mistõttu tuleb teise elukoha müük 2013. aasta tuludeklaratsioonis deklareerida. Käesoleva näite juures algab kaheaastase tähtaja kulgemine 27. jaanuaril 2011. a.
Kui teise elukoha müügist saadakse kahju, siis sellist tehingut arvesse ei võeta ning deklareerima ei pea, kuid tehingu dokumendid (soetamis- ning müügikulu) tuleb vähemalt seitse aastat alles hoida.
Ostueesõigusega erastatud vara
Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja võõrandamisest saadud tulu, kui kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning täidetud on kõik kolm järgnevat tingimust: eluruum on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel, eluruumi juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel, kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit
Õigusvastaselt võõrandatud vara
Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja võõrandamisest saadud tulu, kui kinnisasja oluliseks osaks, korteriomandi esemeks või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning kinnisasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel (näiteks vallasasjana tagastatud elamu, mis kinnistati ja võõrandatakse kinnisasjana).
Suvila või aiamaja
Tulu suvila või aiamaja võõrandamisest on tulumaksuvaba, kui:
• suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit
• suvila või aiamaja on ehitis kui vallasasi, mis on olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta
Kui suvila või aiamaja on soetatud liisinglepinguga, siis selle võõrandamisel arvestatakse omandis oleku aega liisinglepingu sõlmimise kuupäevast alates.
Vastuvõetud pärandvara ja kingitus
Kingituse või pärandina saadud vara (näiteks Eestis või välisriigis päritud või kingitusena saadud maa, maja, korter vms) ei kuulu selle saamisel maksustamisele.
NB! Kui päritud või kingitusena saadud kinnisvara võõrandatakse, siis tuleb saadud kasult tulumaksu maksta, v.a juhul, kui isik kasutas seda vara kuni võõrandamiseni oma alalise või peamise elukohana.
Omandireformi käigus tagastatud vara
(näiteks tagastatud elamu, põllumajandusinventar vms) Omandireformi käigus tagastatud vara vastuvõtmine on maksuvaba, kuid selle vara võõrandamisest saadud kasu maksustatakse tulumaksuga üldiste reeglite alusel.
Omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisest saadud tulu, näiteks tagastatud metsamaa võõrandamisest saadud tulu, on tulumaksuvaba. Tagastatud metsamaal kasvava metsa võõrandamisest saadud tulu aga maksustatakse. Isiklikus tarbimises olnud tarbeesemete võõrandamisest saadud tulu on maksuvaba.
Allikas: Maksu- ja Tolliamet
https://www.emta.ee/et/tulu-deklareerimine/vara-voorandamine/kasulik-teave/tulumaksukohustus-vara-voorandamisel